離婚による名義変更の登記

離婚によって不動産の名義を変更する場合、「財産分与」を原因として、登記申請します。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して作り上げてきた財産を離婚を時に、どのように分けるかを決めることを言います。

通常は、お二人の話し合いによって決めることが多いですが、もめている場合だと、裁判所の手続きを通じて、話し合うこともあります。

そして、最終的に結論がつけば、夫婦間の清算として、名義を変更するということになります。

裁判嬢の離婚の場合は、単独申請できることもあり、あまり問題になることはありませんが、協議離婚された場合で、名義を上げる（失う）人と共同して登記申請するときは、事前に登記義務者（名義を失う人）から、権利証（登記識別情報）や印鑑証明書等の必要書類の準備をいただけるように、ご注意戴いたほうが良いと思われます。

財産分与による名義変更は、協議離婚が成立した日以降になります。

すでに離婚が成立した日以降に登記申請することになりますから、名義を失う人にとっては、離婚が成立しているから、手続きに非協力になってしまうことも考えられます。

従って、財産分与で名義をもらう人は、離婚届出を出す前に、相手の人が適切に登記申請に協力してもらえるように、必要書類の確認とともに、ご注意下さい。

離婚に伴う不動産の名義変更時に課税されうる税目には、

• 登記権利者に対して、贈与税、不動産取得税
• 登記義務者に対しては、譲渡所得税

が挙げられます。

まず、贈与税ですが、通常はかかりません。

ただし、次のいずれかに該当する場合は、財産分与とは認められずに、贈与であると判断されます。

分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
→　多過ぎる財産の部分に贈与税がかかります。

離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
→　離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

上記に該当する場合は、限られていますから、贈与税は、通常はかからないといえます。

次に不動産取得税ですが、離婚に伴う財産分与には、（１）清算的要素（２）扶養的要素（３）慰謝料的要素がありますが、財産分与の中身が（１）の清算的なものであれば、不動産取得税は課税されず、（２）（３）（４）の要素があれば、不動産取得税が課されることになります。

最後に譲渡所得税ですが、これは譲渡所得が発生していなかったら、そもそも課税されません。また、名義変更の不動産が居住用の場合は、最高３０００万円の控除を受けることができます。

従いまして、譲渡所得税の課税についても、通常はかかる場合は限られているといえます。

財産分与の対象となる不動産に抵当権が設定されといる場合、すなわちローン返済中である場合に注意が必要です。

通常、銀行との融資契約時にローン返済中は、名義の変更をすることが禁止されています。これに違反した場合、分割払いの支払い方法が、一括支払いに変更になってしまうことが、考えられています。

抵当権が登記されている不動産の名義を変更することは可能ですが、上記のようなことが、考えられますから注意が必要です。